Ипотека выходит из кризиса

Георгий Эдуардович, что сегодня происхо­дит на рынке жилищного кредитования? Действительно наблюдается возврат к до­кризисным условиям или до прежних объ­емов еще далеко?

- На самом деле 2010 год стал годом оживления для рын­ка ипотечного кредитования. Наиболее очевидно пере­ход из состояния стагнации к восстановлению рынок продемонстрировал во втором полугодии. В итоге в про­шлом году рынок жилищного кредитования вырос при­мерно на 10%.

Начали возвращаться игроки, возросла конкуренция, что, безусловно, способствует улучшению условий кре­дитования для заемщика. В 2011 году восстановление рынка ипотечного кредитования продолжится. По ито­гам текущего года ожидается примерно 20%-ный рост рынка, а объемы выдачи ипотеки, по нашему мнению, могут приблизиться к 600 млрд руб.

Таким образом, при благоприятном развитии ситуа­ции рынок способен вернуться на докризисный уровень уже в 2012 году.

На ваш взгляд, ставки будут снижаться и дальше или потенциал уже исчерпан?

- Ипотечные кредиты относятся к категории долгосроч­ных кредитных операций, для фондирования которых нужны «длинные» деньги. В наибольшей степени на величину процентных ставок по ипотечным и другим ви­дам кредитов влияют уровень инфляции и доступность финансовых ресурсов на рынках капитала. Усиление тренда на снижение ставок наблюдается уже со второй половины 2010 года. На фоне стабилизации ситуации и обострения конкуренции ставки ряда ключевых игро­ков, в том числе «ВТБ24», во второй половине прошло­го года заметно снизились и уже достигли докризисно­го уровня.

В 2011 году конкуренция продолжит расти, что ока­жет влияние на дальнейшую динамику ставок. При со­хранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на уменьшение ставок в целом по рынку может сохраниться. Вместе с тем это снижение уже не будет столь динамичным, как наблюда­лось в III—IV кварталах 2010 года.

Дополнительным фактором, способствующим сниже­нию средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет реализация государственных мер по поддержке ипотеч­ного рынка (11% по программе «Внешэкономбанка», ак­тивность АИЖК). «ВТБ24» также осуществляет эту про­грамму.

Учитывая совокупность факторов, мы предполагаем, что в 2011 году средние ставки по ипотеке могут опус­титься чуть ниже докризисного уровня. В частности, по итогам I квартала этого года ставки уже достигли докри­зисного уровня.

Дальнейшее поведение ставок зависит от экономи­ческой ситуации: если будет снижаться инфляция, сба­лансированно функционировать рынок капитала, то воз­растет вероятность сохранения тренда на уменьшение ставок.

Выходят ли сейчас на рынок ипотеки новые банки? Или рынок полностью сформирован?

- В кризис рынок концентрировался на ключевых игро­ках. Сегодня ситуация меняется. Существенно активизи­ровались действующие игроки, возвращаются старые, которые покинули рынок во время кризиса, появляют­ся новые. Мы ожидаем дальнейшего роста конкуренции, что, безусловно, позитивно для конечного потребителя.

Есть ли польза банку от риелтора?

- На наш взгляд, активная работа банка с участниками жилищного рынка - один из ключевых элементов раз­вития его ипотечного бизнеса. Ведь целью потребите­ля является не ипотечный кредит сам по себе, а квар­тира, которую он приобретает. А в этом случае нужно искать целевой сегмент в местах продажи товара, то есть квартир. Сотрудничество с участниками рынка жилья позволяет оптимизировать процесс покупки квартиры в кредит, сократить расходы, повысить качество и ком­плексность услуг, увеличить продажи. Это выгодно всем: и заемщику, и банку, и продавцу жилья.

Будет ли расширяться практи­ка предоставления кредита без первоначального взноса?

- Кредиты без первоначального взноса несут повышенные риски, обусловленные возможным па­дением цен на рынке жилья. Это в полной мере продемонстрировал кризис. Банки практиковали та­кой подход в период стремитель­ного роста цен на недвижимость, когда за короткий промежуток времени увеличение стоимости залога позволяло восстановить приемлемое для банка соотноше­ние между кредитом и залогом по нему, а риск глубокой корректи­ровки рынка можно было считать умеренным.

Партнерская программа с застройщиком - что это такое?

- Одобрение кредита на приобретение новостройки, в отличии от покупки готового жилья, сопряжено для банков с дополнительным рисками. Ведь помимо кредитных рисков связанных с заемщиком, в случае выдачи займа на покупку новостройки банк вынужден принимать и строительные риски, в частности риск незавершения строительства. В результате банкам приходится закладывать новые риски в условия кредитования, повышая требования к возводимым объектам и застройщикам, увеличивая процентные ставки.

Намного лояльнее финансовое учреждение относится к желанию заемщика приобрести жилье в хорошо известных проектах, в том числе возводимых теми застройщиками, которые финансируются данным банком. Банки часто реализуют совместные с партнерами-застройщиками ипотечные программы, условия которых для заемщика выгодно отличаются от стандартных. Это и понятно , ведь в данном случае риски недостроя оценены банком и они минимальны. Например, в нашем банке действуют совместные ипотечные программы с такими крупными застройщиками и девелоперами, как «Сис¬тема-Галс», «Дон-Строй», «Капитал Труп», «Интеко», «ДСК-1», «Пересвет-Инвест», «ПИК», «ЮИТ». Некоторые объекты этих компаний кредитуются на нулевой стадии строительства, причем условия кредитования абсолютно идентичны условиям при покупке объектов вторичного рынка жилья (без надбавки к процентной ставке на период строительства и без дополнительного обеспечения) - такие предложения можно назвать беспрецедентными!

Какая ипотека более популярна сейчас - на «вторичку» или на квартиры в новостройках? И каковы ваши про­гнозы?

- Исторически сложилось, что квартиры на вторичном рынке жилья всегда пользуются большим спросом. Во-первых, здесь больше выбор, а во-вторых, меньше риск недостроя, что особенно ярко проявилось в период кри­зиса. В то же время новостройки зачастую имеют более привлекательную цену, а также потенциально являются более качественным жильем.

В 2010 году рынок новостроек стал оживать, и объ­емы кредитования строящегося жилья начали увеличи­ваться. В настоящее время мы существенно снизили тре­бования к объектам при кредитовании приобретения строящегося жилья и активно позиционируемся в дан­ном секторе. Сегодня в нашем банке доля кредитов на строящееся жилье составляет около 30%, что соответ­ствует докризисному уровню (для сравнения: в начале 2010 года доля таких кредитов не превышала 5%)

Немаловажную роль в деле повышения доверия насе­ления к стройке сыграло государство, запустившее про­грамму инвестиций в строительство доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах. В рамках сотрудничества в июне 2010 года была представлена программа «Ипо­тека с государственной поддержкой». Отличительной особенностью данной программы является единая про­центная ставка для всех заемщиков - независимо от сро­ка кредита, размера первоначального взноса и иных ус­ловий кредитования.

Насколько велик спрос на такую услугу, как уменьше­ние первоначального взноса при условии страхования неисполнения заемщиком своих обязательств?

- Спрос на ипотечные кредиты очень чувствителен к требованиям относительно размеров сбережений, кото­рыми должен располагать заемщик: чем меньше накоп­лений требуется, тем больше людей могут рассчитывать на ипотеку - иными словами, повышается доступность кредита.

Кроме того, при высоких тре­бованиях к первоначальному взно­су клиент вынужден ограничивать себя в выборе жилья, подыски­вая варианты подешевле. Сейчас заемщик с теми же накопления­ми может купить квартиру боль­ше, лучше, комфортнее, а значит, в большей степени удовлетворить свои потребности, что крайне важ­но. Наш банк первым предложил на рынке такой продукт и являет­ся пионером в этом направлении. На сегодняшний день мы уже выдали около тысячи по­добных кредитов.

Как вы считаете, возрастет ли лояльность по условиям страхования?

- Страхование в рамках долгосрочного ипотечного кре­дитования служит дополнительным инструментом сни­жения рисков как для клиента, так и для банка. Отказ от заключения договора страхования повлечет за собой необходимость учета рисков иным способом, что в ито­ге приведет к увеличению стоимости ипотечных кре­дитов и ужесточению требований к заемщикам. Кроме того, страхование приобретаемого и закладываемого жилья обусловле­но требованиями законодательства.

Реальна ли отмена комиссии в ком­мерческих банках - вслед за «Сбер­банком»?

При этом отказ от единовременной компенсации и переход к компенсации данных затрат за счет процент­ных доходов дополнительно потребует учитывать рис­ки дефолта и досрочного погашения ипотечных креди­тов, дисконтирование денежных потоков во времени и операционные расходы, которые банк понесет при рас­смотрении тех заявок, которые в конечном итоге не бу­дут реализованы в ипотечные сделки. Таким образом, включение понесенных банком операционных расходов в процентную ставку по кредиту может привести к заметному увеличению затрат конечного добросовест­ного потребителя при ипотечном кредитовании.

Насколько перспективно развитие такой услуги, как отсрочка платежей после рождения ребенка? Ведь многим семьям это просто необходимо.

- Конкуренция усиливается, и банки ищут спосо­бы привлечения новых клиентов. Кроме того, ипо­тека несет на себе ощутимую социальную ответ­ственность, ипотеку поддерживает государство. Как следствие, появляются ипотечные программы с соци­альным акцентом. Одни банки снижают ставки при рождении ребенка, другие предоставляют молодым родителям отсрочку платежа.

«ВТБ24» также работает в этом направлении. В частности, в апреле у нас появилась новая про­грамма «Ипотека + материнский капитал». Програм­ма распространяется на клиентов, имеющих государ­ственный сертификат на материнский (семейный) капитал, то есть на молодые семьи с детьми. Средства материнского капитала рассматриваются как перво­начальный взнос заемщика по ипотечному кредиту. Таким образом, фактически у клиентов есть возмож­ность получить ипотечный кредит без первоначаль­ного взноса, при этом остальные параметры кредито­вания не меняются.

Возможно ли сокращение срока рассмотрения заяв­ки на кредит?

- Оптимизация ипотечного бизнес-процесса, кото­рый является одним из самых сложных в сегменте розничного кредитования, - приоритетная задача для любого участника рынка. Серьезным достижением можно считать внедрение в рамках ипотечного кре­дитования автоматических систем анализа и приня­тия решения, что существенно сокращает сроки рабо­та. В нашем банке уже сегодня сроки рассмотрения заявок заемщиков, доход которых официально подтвержден составляют не более двух дней.

Чем популярный сегодня ипотечный центр отличается от обыкновенного офиса банка?

- В центрах ипотечного кредитования оказывается полный спектр услуг по получению ипотечного кредита и приобретению недвижимости - от проведения первой консультации и выбора оптимальной ипотечной программы до оформления ипотечной сделки. Это своего рода ипотечный офис формата «одно окно»

Источник : журнал "Личный бюджет"