Как продать ипотечную квартиру: 4 варианта

1. Продажа через банк

Квартира с непогашенной ипотекой не принадлежит заемщику полностью, поэтому распоряжаться ей исключительно по своей воле он не имеет права. Любые операции с находящейся в залоге недвижимостью можно проводить только при непосредственном участии держателя залогового имущества — банка.

Используя этот способ, вы должны учитывать обязательное участие банка в реализации ипотечной квартиры. Минус этого варианта — небольшая денежная компенсация. Ведь для финансовой организации приоритетом является — вернуть сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты для продавца банк не будет. Поэтому сделка через банк будет наименее выгодной для заемщика.

2. Продажа долговых обязательств

Заемщик может передать долг по ипотечному кредиту другому физическому лицу, если тот возьмет на себя обязательства по его выплате. Чтобы найти желающего перезанять ипотеку самостоятельно, потребуется время. Однако, если такой человек есть, вам нужно только привести покупателя в банк и пройти процедуру переоформления. У будущего владельца должен быть стабильный доход и приличная кредитая история.

С соответствующим условиям клиентом, составляется новый договор. Таким образом жилье все также остается в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже новый заемщик. Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. Первый заемщик должен только подписать соглашение о переуступке долговых обязательств.

3. Самостоятельная продажа

Продавец самостоятельно находит покупателя, обращается в банк, составляет с ним письменное соглашение о последующем приобретении объекта и рассчитывается за него. Обременение заемщик снимает также самостоятельно на основании справки об отсутствии задолженности.

В этом случае вам все равно придется извещать банк. Но снятие обременения, оформление документов и прочие этапы сделки выполняются продавцом и покупателем полностью самостоятельно.

Выбрав этот вариант, вы (как продавец) сами устанавливаете цену и контролируете весь процесс. Однако, вы не сможете установить слишком низкую цену, чтобы поскорее продать недвижимость. Банку важно, чтобы сумма от продажи покрыла все кредитные обязательства заемщика.

Иногда самостоятельная продажа недоступна по правилам кредитного договора. Некоторые банки требуют, чтобы залоговая квартира продавалась исключительно через их собственную базу.

4. Досрочное погашение кредита

У продавца есть два способа для погашения кредита: за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя. Банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и уже потом происходит продажа квартиры.

Покупатель, передающий продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискует потерять эти деньги и не получить квартиру. К тому же придется ждать, когда банк и Росреестр снимут обременение. Тем не менее, этот вариант часто используется при продаже строящегося жилья, купленного по ипотечной программе, или готовых новых квартир в престижных районах.