Как убедиться в надежности застройщика квартиры

Проверить, есть ли застройщик в списке добросовестных компаний, вы можете на сайте Челябинского межрегионального союза строителей. Находящиеся в этом списке компании работают по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ и могут заключать договоры участия в долевом строительстве. Если застройщика в этом перечне нет, от покупки квартиры лучше отказаться.

Проверка оформленных документов

Документы на строительство должны быть оформлены правильно. Зачастую риски покупателя связаны с тем, что застройщик приступает в строительству здания, еще не получив все необходимые разрешения. В итоге вы не только можете не получить свое жилье в срок, но и заехать в квартиру с совершенно другой планировкой, так как проект могут попросту изменить.

Проверьте, действует ли застройщик в рамках 214-ФЗ. У него на сайте должны быть опубликованы: проектная декларация, ДДУ (договор долевого участия), который регистрируется, и разрешение на строительство. К примеру, у застройщика может быть получено разрешение на часть объекта. Получить его можно и постфактум, но существует вероятность, что разрешение не дадут. А пока нет разрешения на строительство, нельзя будет зарегистрировать ДДУ.

Что будет, если застройщик не получит разрешение?

Крупный застройщик в таком случае может компенсировать покупателю вложенные средства или предложить квартиру на другом объекте, а небольшой — нет. Поэтому выясните у застройщика, будет ли зарегистрирован ДДУ.

Некоторые застройщики предлагают покупателям договор предварительной купли-продажи, это также ведет к значительным рискам. ДДУ регламентируется законом и подлежит государственной регистрации. Право требования по этому договору зарегистрировано, а предварительная купля-продажа означает, что покупатель договорился с застройщиком о том, что он построит дом, сдаст его, оформит в собственность и только потом по договору продаст покупателю. С предварительным договором нет никакой защиты от государства.

Вы также можете заказать выписку в ЕГРЮЛ (Едином государственном реестре юридических лиц) и получить информацию о дате регистрации компании-застройщика, видах ее деятельности, месте регистрации, уставном капитале.

Изучение репутации застройщика

Внимательно изучите в интернете всю информацию по застройщику, найдите форумы дольщиков, которые уже заключили договор с ним. Выясните, насколько застройщик выдерживал сроки сдачи построен. Не так важно, насколько застройщик разрекламирован, смотрите, как у него идет строительство по существующим объектам. Даже маленькая компания может быть финансово устойчивой, а большая с несколькими объектами — не вести строительство ни на одном из них.

Соблюдение сроков строительства — один из важнейших факторов надежности застройщика. Однако необходимо учитывать, что причины смещения сроков могут быть разными. Опытный застройщик часто указывает сроки ввода в эксплуатацию с запасом, минимум — полгода.

Наличие долгов

Если застройщик нарушает сроки строительства, у него накапливаются штрафы, и в последствии возникают долги. Один из показателей надежности — отсутствие каких-либо задолженностей. Если таковая существует, проанализируйте ее динамику за последнее время.

По закону размер неустойки, которую застройщик выплачивает дольщику в случае задержки ввода проекта в эксплуатацию, рассчитывается по формуле 1/300 ставки рефинансирования российского Центробанка за каждый день просрочки, помноженная на цену квартиры, указанную в договоре. При просрочке на 6 месяцев за квартиру стоимостью 1,5 млн рублей застройщику придется выплатить порядка 200 тыс. рублей.

Информацию о долгах можно посмотреть на сайте ФССП. Если у фирмы большие долги по нескольким проектам, которые долгое время не погашаются, это однозначно говорит о неплатежеспособности компании, а наличие исполнительных листов говорит об отсутствии денег на расчетных счетах застройщика.

Проверка финансовой устойчивости

Финансовую устойчивость застройщика можно изучить, проанализировав показатели бухгалтерской отчетности и аудиторское заключение, которые должны быть размещены на сайте компании.

Проверка статуса земли

Застройщик может вести строительство на арендованной у государства земле. При возникновении вопроса о передаче земельного участка другому инвестору, процесс может растянуться на несколько лет. Чтобы избежать такого сценария, ищите застройщика, который ведет строительство на собственной земле. Даже при смене собственника процесс будет проходить гораздо быстрее.

Проверить данные касательно земельного участка можно, получив выписку из ЕГРП в Росреестре. Там будет указан правообладатель земли, а также все зарегистрированные обременения, например, залог банка.

Наличие технических условий на подключение коммуникаций

Выбрав застройщика, поинтересуйтесь у него, подписаны ли все технические условия для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому.

Наличие таких документов говорит о том, что дом может быть возведен в оговоренные сроки. А без подключения к коммуникациям даже построенный дом будет непригодным для жизни. И в эксплуатацию он не будет введен без подключения инженерных мощностей.