Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций

Инвестирование в коммерческую недвижимость может стать не только альтернативным инструментом вложения средств, но и способом поднять свои инвестиционные навыки на новый качественный уровень.

1. Расположение объекта

Первое, что волнует потенциального инвестора — цена вопроса. На стоимость недвижимости влияет не столько ее площадь, сколько география. Выбор расположения коммерческого объекта будет зависеть от того, каким бизнесом вы займетесь. Для жилого помещения нужна хорошо развитая инфраструктура для жизни, для офиса — большая парковка, для кафе желательно наличие поблизости офисного центра, для продуктового магазина — жилые дома и хорошая проходимость.

Проведите предварительный анализ востребованности. Чаще всего, небольшие объекты коммерческой недвижимости сдать проще и быстрее: малогабаритные квартиры, студии и комнаты — для жилья и небольшие офисы и магазинчики — для коммерции. Даже в стабильное время на большие площади спрос не столь активный, в кризис же все ищут что попроще и подешевле. Так что имея в арсенале три небольших объекта вместо одного большого, простоя избежать гораздо легче.

Многие знают, что покупка недвижимости на стадии строительства гораздо выгоднее, но при этом есть риск остаться с недостроем. Однако, при благополучном стечении обстоятельств, на таком вложении можно получить большую прибыль. К тому же, в новом здании цена аренды наверняка будет выше, чем во вторичном. Прежде чем вложиться, изучите и сравните цены на объекты.

Если вы боитесь рисковать, но все-таки решили приобрести недвижимость, лучше подобрать вариант в новом, сданном объекте, в удобном районе, с новым ремонтом и без ранней истории. Изучите информацию о застройщике и его объектах — за привлекательной ценой может таиться обман.

При покупке офисного или торгового объекта изучите конкурентную обстановку. В небольшом здании в крупном районе спрос на аренду будет выше, нежели наоборот.

2. Арендаторы объекта

Осматривая здания, предлагающиеся к продаже, необходимо четко представлять, кто именно сможет его арендовать. Ориентироваться на предполагаемого арендатора — это ваша основная задача.

Начинающему инвестору лучше всего вкладываться лишь в те объекты, в которых ему понятна экономика арендаторов. Если вы присматриваете помещение под ресторан, обязательно посетите его несколько раз его перед покупкой. И если продавец говорит вам, что арендатор платит за помещение, исходя из большой выручки, а в пятницу вечером за столиками сидят пара человек, это просто «замануха».

3. Сумма сделки и коэффициент прибыльности объекта

Для расчета нужно знать три момента: цена объекта, метраж и рыночная стоимость аренды. Прибыль с одного квадратного метра должна быть привлекательной и чем меньше будет стоимость квадратный метр недвижимости при этом, тем лучше.

Например, у вас есть 2,5 миллиона рублей, на них вы можете купить новую хорошую квартиру и сдавать за 15-20 тысяч, две маленькие квартиры и сдавать каждую за 10-15 тысяч или купить 5 маленьких офисов и сдавать их по 8-10 тысяч рублей.

4. Проверка документов

При покупке коммерческой недвижимости всегда необходима поддержка хорошего юриста. На этом рынке тоже есть мошенники. В вопросах продажи недвижимости собственники часто ведут себя так же, как при продаже бизнеса. Они не всегда предлагают что-то хорошее, действительно приносящее доход. Часто продают тот бизнес или доходное помещение, с которым есть проблемы. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы, наличие обременений на объекте. На рынке немало проблемных зданий и помещений. Особенно это относится к недорогим объектам.

Покупайте объекты коммерческий недвижимости только после серьёзной экспертизы и анализа экономики проекта. Если у вас нет возможности провести полный анализ, доверьте эти функции профессионалам.