Квартира и апартаменты: в чем отличия?

Что представляют собой апартаменты?

Апартаменты – это коммерческая недвижимость, а Жилищный кодекс распространяется только на жилье. Жилищный кодекс – это исключительно про квартиры. Несмотря на то, что апартаменты могут продаваться по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщика не признают обманутым, если у застройщика возникнут проблемы.

Стоит отметить и то, что в законодательстве нет самого термина «апартаменты». На рынке апартаменты есть, а термина такого нет.

Почему жить можно, а зарегистрироваться нельзя?

Нельзя, потому что у апартаментов нет управляющей компании, которая занимается регистрацией владельцев или их гостей (если это апарт-отель). А значит и регистрацию не оформить.

Хотя практически все продавцы утверждают, что возможна временная регистрация в апартаментах на 5 лет, еще и с возможностью продления, это лишь теория. На практике же владельцы апартаментов получают отказы. Так что, в этом смысле у квартир безусловные преимущества».

Апартаменты для жизни или апартаменты для сдачи в аренду?

Buy-to-live — это комплексы апартаментов, которые люди покупают для собственного проживания.

Другими словами, если вам не нужна прописка, но ваш повзрослевший сын хочет жить отдельно, вы можете купить ему апартаменты buy-to-live. Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость для сдачи в аренду гостям, покупайте апартаменты в комплексе buy-to-let. Таким образом, вы практически приобретаете гостиничный номер в гостинице, оператор сдает его в аренду, а вы получаете фиксированную прибыль. Как грамотно инвестировать в апартаменты, можно прочитать тут.

Однако вы должны понимать, что сдавать в аренду апартамент в несертифицированном комплексе — незаконно. Это помещение коммерческое и считается нежилым. Сдавать в аренду нежилое помещение для проживания — противозаконно. Гостиничные услуги и услуги по сдаче нежилых объектов под проживание должны быть сертифицированы.

Как владелец апартаментов buy-to-let вы должны знать, что у парт-отеля должен быть сертификат безопасности и категория звездности, ведь это практически гостиница. В начале 2018 года в преддверии чемпионата мира-2018 вышли законодательные поправки обо всех этих параметрах.

Коммунальные услуги и налог

Услуги ЖКХ и налог на недвижимость владельцам апартаментов придется платить повышенные. Таким образом, эти расходы компенсируют сниженную цену на апартамент.

Ставка налога варьируется от 0,5% до 2%, коммунальные платежи будут выше примерно в 2 раза. Если же комплекс апартаментов относится к дорогому сегменту (бизнес-класс и выше), управляющая компания может заложить множество своих опций. За них тоже придется платить.

Можно ли апартаменты «переделать» в квартиру?

Сложно, но можно. Основной критерий для перевода в жилой статус — это 2-часовой интервал в течение всего дня, когда солнечный свет попадает в жилые комнаты помещения. Иначе шансов стать жилыми у апартаментов нет. В будущем нормы могут поменяться, но пока это так. Кроме того, в соответствии с российским законодательством обязательное условие для перевода любого помещения в новый статус — отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Инфраструктура

Строительство коммерческой недвижимости не предполагает возведение инфраструктуры. Даже парковки быть должны, только подъездные пути. Ведь, если недвижимость нежилая, то ей не нужны детские сады, школы и больницы. Таким образом, под видом жилья девелоперы стали строить апартаменты. Переехав, люди не понимали, куда отдавать детей — начались жалобы. Властям это очень не понравилось.

Приобретая апартаменты, люди ошибочно предполагают, что могут там прописаться и получить доступ к социальной инфраструктуре. На самом деле это не так.

В итоге девелоперам пришлось включить в свои проекты и строить небольшие сады и школы, зачастую — встроено-пристроенного типа. Такая инфраструктура не берется городом на баланс, т.е. это частные детские сады и школы. А значит и расходы будут совершенно другие.