Миссия: «Новостройка». Как принять квартиру. Шаг 1: документы

Читайте наши предыдущие статьи из цикла «Новостройка»:

Документы, которые необходимо взять на встречу с застройщиком

По закону после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию от городских властей, он должен отправить вам бумажное письмо. Классный застройщик еще и позвонит вам, и смс отправит. Среднестатистический застройщик скорей всего этого не сделает, поэтому подпишитесь на его группу в соцсетях, чтобы быстрее узнать о передаче квартир. После этого позвоните застройщику сами и согласуйте время передачи ключей и приемки.

На приемке должны присутствовать все дольщики, указанные в договоре долевого участия. При себе иметь паспорта и ДДУ, по нему застройщик убедится в том, что у вас есть право на квартиру.

Если вы проживаете в другом городе, а в ДДУ указано несколько человек, оформите доверенность у нотариуса на кого-то одного из тех, кто поедет принимать.

Приемка состоит из двух этапов:

1. Встреча с застройщиком в офисе, сверка документов.

2. Осмотр квартиры всеми дольщиками. Если вас все устраивает, завершаете приемку подписанием акта. Если не устраивает – составляете претензию, после чего застройщик исправляется и приемка повторяется.

Нередки случаи, когда ДДУ оформляется на пожилых людей, а квартиру принимают их взрослые дети. В таких случаях также нужна доверенность.

Прежде чем подписать акт, хорошо осмотрите квартиру. Не поддавайтесь на уговоры застройщика подписать акт не глядя.

Иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Делать это сейчас не только бессмысленно, но еще и незаконно, ведь вы пока не являетесь собственником.

Так что, если застройщик еще до осмотра квартиры предложит подписать вам кипу бумаг, чтобы «сэкономить время», не соглашайтесь. Ведь в квартире вас может ожидать, например, разбитое окно и вам придется вставлять его самому, если документы о приеме уже будут подписаны.

Определяем срок передачи квартиры

В ДДУ прописано, за какое время застройщик должен передать квартиру. Необходимо правильно определить, с какого момента начинается отсчет, ведь в случае просрочки, у покупателя появляется право на неустойку.

Найдите в ДДУ дату, указывающую когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно это выглядит так: «Застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого

дома в эксплуатацию в первом полугодии 2017 года». Таким образом, застройщик должен получить разрешение до наступления июля месяца 2017 года. Если он успевает, то передача начнется с того дня, когда разрешение было получено.

В ДДУ также обычно пишут и срок, в который вы должны принять квартиру. Его отсчет начинается с момента, когда вам пришло уведомление от застройщика о том, что дом сдан и ваша квартира готова к передаче.

Например, у вас в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2016 года и передать квартиру в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2016 года, а с 1 декабря 2016 года пошел отсчет на передачу. Квартиру вы должны получить до 18 февраля 2017 года включительно.

Если застройщик не успевает получить разрешение, то отсчет на передачу начнется в последний день срока, указанного в ДДУ. Даже, если вы получите квартиру на день позже этого срока, у вас будет право получить неустойку. Если застройщик сдает вам квартиру с опозданием или впритык к окончанию срока, в его интересах как можно быстрее получить от вас подписи в актах приемки.

В акте приемки-передачи обязательно указывайте фактическую дату приемки. Если застройщик нарушит срок передачи, актом вы подтвердите свое право на неустойку.

Получаем неустойку, если застройщик опоздал со сдачей квартиры

Для получения неустойки, вы должны написать претензию застройщику в двух экземплярах. На одном вам поставят штамп с датой получения претензии, второй отдадите застройщику. Застройщик должен ответить на претензию в письменном виде в течение 10 дней.

Застройщик может пригласить вас в офис и предложить компенсацию за просрочку без волокиты. Чтобы не прогадать, предварительно посчитайте сумму, которую должны получить по формуле:

Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками будут считать по отдельности, а затем суммируют.

Если вам удастся договориться с застройщиком о сумме компенсации, подписывайте соглашение о досудебном урегулировании спора. Помимо суммы, укажите еще и срок выплаты неустойки вам застройщиком.

В случае отказа застройщика выплачивать вам неустойку, обращайтесь с юристом в суд, где обычно встают на сторону дольщика. Застройщик же и вовсе может получить штраф в размере 50% неустойки. Если застройщик проиграет в суде, он будет обязан выплатить вам сумму неустойки, штраф и судебные издержки.

Недочеты, при которых нельзя подписывать акты

Подготовьтесь морально, что при приемке квартиры будут недочеты. Все застройщики строят с недочетами, кто-то - больше, кто-то - меньше. Тут вам помогут три закона:

214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
2300-1 «О защите прав потребителей»
Гражданский кодекс Российской Федерации.

Эти законы обязывают застройщика устранить недочеты или выплатить вам компенсацию на их исправление.

Недочеты прописываются в дефектном акте, который составляется в двух экземплярах: для вас и для застройщика.

Недочеты бывают двух типов: существенные и несущественные.

При существенных в квартире жить невозможно - разбитые окна, дыры в стенах, сломанные входные двери, неработающая канализация. Если вы обнаружите хоть один такой недочет, не подписывайте акт приемки-передачи и укажите их в дефектном акте. После устранения недочетов застройщиком, подписывайте акты только с фактической датой приемки.

Несущественные недочеты жить в квартире не мешают: царапины на окнах, бугры в штукатурке, неработающий доводчик на двери в подъезд. В таких случаях подписывайте акт приемки-передачи и дефектный акт.

Если вы откажетесь подписывать акт приемки-передачи при несущественных недочетах, застройщик может написать односторонний акт и попытаться доказать, что вы уклоняетесь от приема квартиры намеренно. Он может передать квартиру уже без вашего согласия и отвечать за все недочеты будете вы.

Если ваш застройщик работает по 214-ФЗ, он дает 5 лет гарантии на дом и 3 года — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции. В этом случае, если вы обнаружите недочеты после подписания акт приемки-передачи, напишите застройщику, перечислив все недочеты, которые необходимо исправить и дождитесь их исправления.

Если же вы отказались подписывать акт приемки-передачи, обязательно пропишите в дефектном акте, что не принимаете квартиры, потому что недочет - существенный.

Исправление недочетов

Обычно застройщик не хочет платить дольщику компенсацию за устранение недочетов и предлагает исправить все силами своих подрядчиков. Попав в такую ситуацию, приготовьтесь ждать.

Хоть по закону застройщик и обязан устранить недочеты в «в разумный срок», но нигде не написано, что это за срок. Поэтому какие-то недочеты вам может быть проще устранить самостоятельно.

Застройщики бывают разные. Хорошие застройщики обычно исправляют недочеты в доме на 150 квартир за три недели, 500 квартир - за 1,5 месяца. Если одновременно сдана 1000 квартир, устранение может занять 3 месяца и это довольно быстро.

Если вы еще не получили ключи и не подписали акты приемки-передачи, застройщик передаст ключи своим подрядчикам, они исправят недочеты и вас пригласят на повторную приемку.

Если вы забрали ключи, подписали акт приемки-передачи и составили дефектный акт, ждите когда застройщик позвонит вам. Не отдавайте ему экземпляр ключей, а согласовывайте время, когда строители смогут прийти исправить недочеты и вы встретите их сами.

Что вам нужно запомнить

1. На приемку должны прийти все дольщики, указанные в ДДУ. Каждый с паспортом. Не забудьте взять ДДУ.

2. Нельзя подписывать акты приемки-передачи, пока не осмотрите квартиру.

3. В ДДУ приписываются 3 срока: срок получения застройщиком разрешения на сдачу дома; срок на передачу квартиры вам; срок, за который вы должны принять квартиру.

4. При нарушении застройщиком срока передачи, напишите претензию и договаривайтесь о неустойке.

5. Закон обязывает застройщика устранить недочеты или компенсировать вам затраты на их исправление.

6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если в квартире есть существенные недочеты.

В следующей статье мы расскажем вам, как выявить и проконтролировать исправление недочетов в вашей новой квартире.