Миссия: «Новостройка». Заключаем сделку

Итак, после того, как вы нашли застройщика и договорились с ним о цене, самое время заключить сделку.

Покупка квартиры в новостройке проходит в 6 этапов:

1. Подготовка документов.

2. Подписание договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком.

3. Регистрация договора в Росреестре.

4. Оплата стоимости квартиры (но тут придется подождать, когда застройщик сдаст дом).

5. Подписание актов приема-передачи квартиры, получение ключей.

6. Регистрация права собственности.

Только, после прохождения всех шести этапов, вы станете полноправным собственником квартиры.

Из этой статьи вы в подробностях узнаете о первых двух этапах покупки.

1. Подготавливаем документы

От того, на чье имя вы оформляете квартиру и какой будет способ оплаты, зависит какой пакет документов вам придется собрать.

Оформляем квартиру на себя

Проще всего оформить квартиру, если вы не состоите в браке, оплачиваете в рассрочку или по предоплате и оформляете только на себя. Из документов вам потребуется только паспорт.

Если вы состоите в браке, но оформляете жилье только на себя, в дополнение к паспорту на покупку квартиры потребуется еще и согласие от супруга. Документ можно оформить в любой нотариальной конторе (ваше присутствие не обязательно), с собой нужно будет взять паспорт и свидетельство о браке.

Если же у вас имеется брачный договор, где значится, что вы имеете право покупать недвижимость без согласия супруга, возьмите его на сделку вместе с паспортом.

С супругом на двоих

При оформлении квартиры на двоих, берите с собой паспорта и свидетельство о браке. Если у вашего супруга нет возможности присутствовать на сделке лично, вам необходимо предварительно заверить нотариально доверенность, которая позволит вам подписать договор за супруга.

В ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку, потребуется собрать больше документов. Учитывайте, что у каждого банка свои правила и свой список. Некоторые застройщики берут к себе на работу ипотечных брокеров, которые помогут вам подготовить все документы, самостоятельно оформят заявку и отправят в банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

В противном случае, при отсутствии у вашего застройщика ипотечного брокера, вы будете сами обращаться в банки, собирать документы и оформлять заявки.

Стандартный пакет документов для банка, состоит из:

– анкеты-заявления на ипотеку (кредит) – запросите анкету в банке, у каждого банка своя форма;

– копии паспорта;

– копии свидетельства о браке или расторжении брака;

– копии свидетельств о рождении или паспортов детей, при наличии;

– копии трудовой книжки – обратитесь за заверенной копией в отделе кадров своего работодателя;

– копии справки о доходах по форме 2-НДФЛ – запрашивайте также на работе, в бухгалтерии.

Если вашей официальной заработной платы не хватает для одобрения ипотечного кредита, но у вас есть дополнительные источники доходов, сообщите об этом банку, там вам помогут заполнить анкету (справку по форме банка), где вы сможете указать свой реальный доход.

Перед тем, как отправляться на сделку, позвоните застройщику и согласуйте с ним весь собранный вами пакет документов. Уточните, все ли вы собрали.

2. Подписываем договор с застройщиком

Вы уже узнали как получить проект ДДУ, теперь вам необходимо при помощи менеджера вашего застройщика составить настоящий договор.

После того, как менеджер выдаст вам договор, прежде чем подписать, подробно его изучите и сравните с проектом. Покажите договор стороннему юристу, даже если, на ваш взгляд, они не отличаются. Вы рискуете не одним миллионом, поэтому проверить будет не лишним.

Хороший застройщик обязательно включит в ДДУ:

– стоимость квартиры;

– дата сдачи строящегося дома;

– строительный адрес дома;

– кадастровый номер участка, на котором строится дом;

– этаж и предварительный номер квартиры;

– высота потолков, площадь и планировка квартиры;

– гарантия на квартиру сроком на 5 лет, 3 года – на инженерное оборудование: трубопроводы, системы вентиляции и отопления;

– страхование ответственности застройщика;

– ваши паспортные данные;

– реквизиты застройщика.

Смотрим в ДДУ дату получения ключей

Некоторые застройщики в проекте и рекламе указывают подозрительно быструю сдачу дома. В реальном ДДУ может выясниться, что городу дом будет сдан по плану, а вот ключи вы получите только года через полтора.

Смотрим в ДДУ пункт о компенсации площади

Случается такое, что при строительстве кирпичных и монолитных домов (реже панельных), строители уменьшают или увеличивают площадь жилья – немного передвинули стену и площадь квартиры, а то и не одной, резко меняется.

Застройщику это не выгодно в любом случае. Если площадь квартиры окажется меньше, чем по договору, ему придется это компенсировать. Если площадь окажется больше, по Закону «О защите прав потребителей» вы не обязаны доплачивать за лишние метры.

Юристы опытных застройщиков в таких случаях, составляют сложные договоры, чтобы в случае чего не платить компенсацию или получить деньги с вас.

Смотрим в ДДУ, кто подписывает договор со стороны застройщика

Согласно закону, только генеральный директор в праве подписывать без доверенности ДДУ с покупателями. На практике же такого не бывает. Обычно по доверенности за него расписываются руководитель продаж, коммерческий директор или директор по продажам.

Итак, если в ДДУ указано, что договор подписывает не генеральный директор, попросите показать вам оригинал и сделать для вас заверенную копию.

Перестраховавшись таким образом, можете быть уверены, что для юристов ваш договор будет действительным. В случае чего, вы легко сможете доказать, что ДДУ подписывал представитель застройщика, у которого было на это право.

Если какие-то пункты договора вас не устраивают, обязательно обсудите их и, по возможности, внесите изменения – это нормально и законно. У вас с застройщиком общая цель и тут важно договориться об условиях.

В следующей статье мы расскажем вам о том, как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и почему нельзя платить застройщикам до регистрации договора.