Полезные советы: как правильно обменять вторичную квартиру на новостройку

Сделка с выкупом или без

Позаимствованная у автомобильного рынка схема трейд-ин видоизменилась в сфере недвижимости, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов жилья. По этой схеме застройщик или агентство недвижимости выкупает у клиента квартиру на собственные средства, при этом оценивая вторичное жилье на 10-30% дешевле его рыночной стоимости. После того как застройщик становится собственником квартиры, он самостоятельно ее реализует. Клиент же приобретает жилье в новостройке взамен проданному, иногда доплачивая необходимую сумму, так как вырученной с продажи старой квартиры может не хватить на покупку новой.

Однако подобная система невыгодна для застройщика, которому необходимо реализовывать свои проекты. Поэтому на рынке чаще всего пользуются системой взаимозачета или трейд-ин, когда клиент через одну компанию продает свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги покупает квартиру в новостройке. Зачастую, пока старая квартира продается, жилье в новостройке бронируется.

Такие схемы отличаются скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором – придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без потери крупной суммы.

В чем отличие от обычной сделки?

У вас может возникнуть вопрос: чем процесс продажи старой квартиры и покупки взамен нее новой отличается от обычной альтернативной сделки? Под трейд-ином подразумевается сделка, связанная именно с покупкой новостройки. При этом сделка ведется одной компанией, которая контролирует все процессы от начала до конца. Это основное преимущество данной услуги.

В основном, выставляя на продажу свою старую квартиру, клиент уже точно знает, какой объект он хочет купить, и этот объект для него бронируется. В этом случае сначала полностью проводится сделка купли-продажи квартиры клиента, и только после этого — оплата прав на новостройку. При обычной же сделке продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно. Заключить договор долевого участия (ДДУ) можно в период государственной регистрации сделки со старой квартирой.

Эксперты предрекают все более частое использование трейд-ин и взаимозачета, ведь по сути, это дополнительные схемы финансирования для приобретения новостройки, и это реальный инструмент для улучшения жилищных условий. Таким образом можно продать любую недвижимость — квартиру, загородный дом или земельный участок. Но и у таких сделок могут быть побочные эффекты.

Что нужно иметь в виду

Как мы уже говорили, схема трейд-ин в чистом виде — с выкупом старой квартиры компанией, то ее недостаток — занижение цены на вторичное жилье. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным. Помимо прочего, квартира должна быть свободна юридически и физически, никаких долей и комнат в коммуналках.

У взаимозачета также есть свои недостатки. На период продажи старой квартиры и покупки новой необходимо найти временное жилье, где можно переждать, а также встать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.

Еще одним важным моментом является участие в сделке несовершеннолетних. Если среди собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.

Еще один минус — это ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке. Зачастую застройщики соглашаются зарезервировать жилье не больше чем на две-четыре недели, тем более в востребованном проекте. С необходимостью продать жилье поскорее, нужно быть готовым к тому, что придется снизить его цену.

Несмотря на некоторые ограничения, которые налагает схема покупки квартиры по взаимозачету, она остается одним из самых быстрых, удобных и наименее рискованных способов улучшить жилищные условия. Даже в сравнении с ипотекой под залог жилья взаимозачет проще и значительно дешевле. Главное — трезво оценивать свои возможности.