Полезные советы. Как продать жилье, которое находится в ипотеке

Ипотека — чуть ли не самый распространенный способ приобретения жилья в России. Иногда у собственника ипотечной квартиры появляется желание ее продать, например, чтобы переехать в другой регион или купить более просторное жилье. И тут возникает вопрос: как продать квартиру, если кредит за нее еще не выплачен. Ведь заключить договор купли-продажи ипотечной недвижимости, которая еще находится в залоге у банка — незаконно.

У такой сделки есть некоторые особенности, но она — реальна. Однако, процесс продажи может затянуться, поэтому наберитесь терпения. Ипотечное жилье можно продать, если банк-кредитор даст на это согласие. Для этого необходимо обратиться в кредитующий банк и сообщить о своем намерении. Для начала выясните, истек ли срок, в течение которого ипотеку нельзя погасить досрочно. Если срок миновал, можно действовать. При отсутствии серьезных оснований продавать ипотечное жилье, находящееся у него под залогом, банк предложит вам несколько способов осуществления продажи.

1. Доверительный способ продать ипотечное жилье

В этом случае одновременно производятся регистрация договора и залог. Покупатель вашей квартиры вносит задаток, равный сумме задолженности по ипотечному кредиту. Денежные средства поступают на ваш расчетный счет, но распоряжается ими банк, используя эти деньги для досрочного погашения ипотечного займа.

После того, как кредит погашен, все обременения с жилья снимаются и можно заключать договор купли-продажи. Покупатель перечисляет в банковскую ячейку остаток суммы за квартиру, которую вы можете получить лишь после того, как будет заключен договор купли-продажи, а недвижимость полностью переоформлена на нового владельца.

Такая схема продажи ипотечного жилья используются чаще всего, так как для кредитора она является наименее рискованной. При использовании данного способа сделки обычно не возникает проблем ни у покупателя, ни у продавца, но гарантом здесь выступает доверие между обоими. Не каждый соискатель новой квартиры готов заплатить деньги до заключения договора купли-продажи. Для страховки можно заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса или вы можете написать для покупателя расписку о получении денег, которая будет иметь юридическую силу даже без нотариального заверения.

2. Тройная защита при продаже ипотечного жилья

Этот безопасный для всех участников сделки способ требует значительно больше времени. Для снижения рисков, деньги за жилье делятся на две части и помещаются в разные банковские ячейки. На один счет вносится сумма, равная остатку задолженности по ипотеке, на другой — остаток денежных средств за продажу квартиры. Можно открыть третью ячейку и поместить туда письмо от кредитной организации о снятия залога с недвижимости.

Участники сделки получат допуск к ячейкам только после предъявления договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию. Банк-кредитор разрешает продажу жилья до снятия залога, а после того, как денежные средства будут внесены в ячейки, можно сразу заключать договор купли-продажи. На какое-то время покупатель станет одновременно ипотечным заемщиком и владельцем квартиры. После погашения задолженности, банк снимает все ограничения с жилья.

После того, как будет оформлена вся документация, вы сможете получить остаток денег, которые вам причитаются из второй банковской ячейки. Срок проведения сделки, как правило, составляет 2-3 недели и вам придется заплатить за аренду банковских ячеек. Но, благодаря безопасности, этот вариант также пользуется большой популярностью.

3. Перезайм ипотечного жилья при продаже

В случае перезайма, вы — как продавец и заемщик — приводите покупателя на свою ипотечную квартиру в банк, чтобы он переоформил ипотеку на себя. Если вы удовлетворяете всем требованиям и у банка нет к вам претензий, составляется новый договор, согласно которому жилье так и остается у банка в залоге, но кредит по ипотеке будет выплачивать уже другой клиент.

В случае, если ипотечный кредит уже погашен или вы готовы выплатить его досрочно, выясните у банка, где находится закладная на ипотеку. За время погашения жилищного займа закладная могла быть перепродана, и забрать ее будет необходимо у нового владельца. Чтобы узнать нужную информацию, вам не обязательно идти в банк, можно позвонить по телефону. Кредитная организация также должна предоставить клиенту информацию об остатке по ипотечному займу на момент продажи недвижимости.

Итак, для продажи ипотечного жилья, существует как минимум 3 способа, но они не так уж просты. Каждый способ имеет свои плюсы и минусы, условия, трудности и особенности, ведь продажа ипотечной недвижимости — это финансовая сделка с определенными рисками. Какой вариант выбрать — решать банку и покупателю, а вам останется принять их решение.