Сделка по купле-продаже памятника архитектуры

Совсем недавно к нам обратился клиент с нестандартным запросом. Нужно было провести сделку с объектом недвижимости, который в 1977 году был признан памятником архитектуры. Владение подобными объектами накладывает особую ответственность на собственника. Хочешь сделать ремонт или перепланировку? Будь добр, согласуй процесс в соответствующих инстанциях. Найди такую строительную компанию, которая имеет лицензию на проведение работ на памятниках архитектуры. А это – дополнительные расходы.

Если же с объектом что-то случилось – например, повредилась часть здания – об этом нужно срочно извещать Минкульт. Также потребуется регулярно подписывать акт технического состояния памятника – либо каждые 5 лет, либо после любого изменения его состояния (например, после стихийного бедствия).

Импровизировать с внешним видом здания тоже особо не получится. Даже после обновления все должно соответствовать тому стилю, в котором изначально создавался объект. Если на окнах здания красовались полуистлевшие резные ставни, то новому собственнику во время ремонта придется воссоздать их. Новую вывеску или рекламные конструкции тоже нужно согласовать в Минкульте.

Впрочем, при грамотном подходе новый собственник памятника архитектуры получит гораздо больше средств, чем потратил. За рубежом есть огромное количество таких примеров. Отель «Mandarin Oriental» в Праге был построен на месте бывшего монастыря XIV века. А в Нидерландах сумели превратить в отель бывшую тюрьму – тоже культурный памятник. Возьмем Россию: гостиница «Пекин» в Москве, один из старейших отелей Калининграда «Москва», престижный ресторан Центрального дома литераторов в Санкт-Петербурге… Это лишь малая часть объектов культурного наследия, которые превратились в успешный бизнес.

Весь фокус в том, что наряду с повышенными охранными обязательствами собственник обычно получает исключительные конкурентные преимущества. Так уж сложилось, что почти в каждом городе-миллионнике архитектурное наследие сконцентрировалось на самых удобных земельных участках. А как известно, именно удачная локация объекта во многом определяет эффективность бизнеса.

В нашем случае продаваемое здание также находилось в самом сердце Челябинска, на пешеходной Кировке. Помещение приспособлено под офисы, и продажа шла уже с готовым бизнесом. Новому собственнику не придется ломать голову над тем, кого сюда заселить, а в случае необходимости найти новых арендаторов на отличное место не составит большого труда.

Если говорить о технических особенностях сделки, то нужно было учесть, что земельный участок, на котором расположено здание, находится в собственности Российской Федерации. В отношении земельного участка тоже действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона. Поэтому договор купли-продажи должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество по выполнению охранных обязательств. Когда этого существенного условия в договоре нет, сделка может быть признана ничтожной. И такие прецеденты в России уже есть.

Также о переходе прав собственности после проведения госрегистрации необходимо известить Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

На первый взгляд кажется, что провести подобные сделки почти невозможно. Однако на практике все вполне реально. Но самое главное – пожалуй, в том, что от таких сделок выигрывают все. Предприниматели получают отличные условия для бизнеса, а город – сохраненное культурное наследие