Изменения на рынке недвижимости: эскроу-счета и их влияние на участников рынка

С 1 июля вступили в силу поправки в законе о правилах продажи недвижимости в долевом строительстве, принятые еще в декабре прошлого года Государственной Думой РФ. С этого момента все продажи осуществляются через эскроу-счета. Такая форма расчетов призвана защищать интересы дольщиков (клиентов строительных компаний), так как снять деньги с такого счета застройщик может только после сдачи объекта в эксплуатацию, а в случае форс-мажоров средства возвращаются инвесторам.

Что представляет собой эскроу-счет

Эскроу-счет открывается в сторонней финансовой компании в момент заключение сделки между дольщиком и застройщиком. Средства, установленные в договоре, размещаются на этом счете до момента сдачи жилья в эксплуатацию. В случае если застройщиком были выполнены все обязательства в полном объеме, деньги с эскроу-счета переводятся на его счета, тем самым закрывая сделку купли-продажи. До этого момента застройщик использовать средства не может.

При возникновении ситуации, когда обязательства по договору не выполнены (например, стройка «заморожена»). Вся сумма возвращается дольщику.

Схема работы через эксроу-счет

Процесс заключения и совершения сделки посредством использования эксроу-счетов будет выглядеть следующим образом:

1. Заключение договора между продающей и покупающей стороной, а также финансовым учреждением, которое выступает в качестве посредника.

2. Регистрируются документы на объект договора (недвижимость). При этом средства размещаются на счетах посредника и доступ к ним закрыт.

3. После получения всей документации и ее регистрации, пакет документов передается сотруднику финансового учреждения для изучения.

4. Если документы в порядке и у сторон нет претензий по исполнению договора, средства становятся доступными продавцу.

Такая схема работы выгодна для покупателя, так как риск потери денег отсутствует. Однако может возникнуть ситуация, когда финансовая компания, которая является посредником, объявляет себя банкротом. Что же происходит в этом случае?

При вышеуказанном варианте развития событий возникает страховой случай, по которому средства возмещаются. Однако страховка действует на сумму до 10 млн. рублей. То есть, при сумме сделки до 10 млн. рублей покупатель застрахован от потерь на 100 %.

Новые требования к застройщикам

В соответствие с вступившими в силу поправками правительством были пересмотрены также и требования к застройщику. Вот основные изменения:

· Все участники рынка обязаны предоставить проектную документацию в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Также в данную службу должны быть предоставлены и результаты инженерных изысканий.

· Для завершения работы на объектах, которые по каким-либо причинам не перешедших на внедряемый механизм, будет создан застройщик, контролируемый Фондом защиты прав дольщиков.

· Опыт участников рынка (по площади построенных объектов) должен составлять минимум 5 тыс. квадратных метров.

· Покупатели, приобретающие нежилую недвижимость, а также парковочные места имеют приоритетные позиции в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору.

В законе предусмотрен определенный перечень застройщиков, которые смогут продолжить работу по старой схеме. Определяться они будут, исходя из степени завершенности строительства и количества заключенных ДДУ.

Реакция рынка на новый закон

По мнению представителей строительных компаний, вступление в силу данных поправок повлечет рост цен на новострои, так как правительство исключило возможность плавного перехода к новой схеме работы. Сформированные финансовые модели многих застройщиков будут нарушены, им придется привлекать средства из других источников. Это приведет к росту издержек и повышению цен на новые объекты.