Разработана новая схема продажи квартир в новостройках

План не предполагает отказа от продажи жилья на этапе строительства. Вместо этого с 1 июля 2019 г. застройщикам предлагается запретить принимать деньги граждан за непостроенные квартиры. Плату за жилье покупатели будут вносить на специальные эскроу-счета в уполномоченных банках.

Предполагается, что система будет работать так. Застройщик сможет начать продажу квартир после получения разрешения на строительство. Как и сейчас, покупатель и застройщик будут заключать договор участия в долевом строительстве и регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора будет уполномоченный банк, имеющий право открывать эскроу-счета для граждан. Деньги за квартиру девелопер не получит. Все средства будут зачислены на эскроу-счет и будут храниться там до тех пор, пока не завершится строительство дома. Проценты на них не начисляются.

Если застройщик не выполнит обязательства, покупатель сможет забрать со счета в банке свои деньги. Просто так забрать будет нельзя – только в случае, если застройщик нарушит сроки ввода объекта.

На случай отзыва лицензии у банка предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов – до 10 млн руб.

В ЦБ подтверждают эту схему. Пока максимальная сумма страховки по вкладам составляет 1,4 млн руб. Однако сейчас прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита по договорам участия в долевом строительстве в размере до 10 млн руб.

Эскроу-счета могут открывать 19 банков. В этот список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. В дальнейшем список может расшириться. Общий размер кредитов строительным компаниям на 1 ноября составил около 1,6 трлн руб.

Механизм эскроу-счетов обсуждался с отраслевым сообществом с 2013 г. Благодаря использованию эскроу-счетов стоимость финансирования для строителей может снизиться до 6%, следует из плана Минстроя, ЦБ и АИЖК. Ведь деньги покупателей для банков будут бесплатными. Такой уровень, не должен существенно повлиять на стоимость квадратного метра жилья, в то же время обеспечивая гарантии получения квартир.

Строители без энтузиазма принимают новый механизм. На деньги дольщика в банке проценты не начисляются, соответственно, после завершения строительства застройщик получает ту сумму, которая резервировалась вначале. И тут получается, что потери придется закладывать в цену жилья. Такая схема может сохранить доходность застройщика, в случае если деньги дольщика незамедлительно пойдут на погашение кредитных средств. Для застройщиков было бы удобней получать деньги дольщиков постепенно – по мере строительства, а не по его завершении.

Чтобы механизм заработал, необходимо несколько условий: обеспечить проектное финансирование в полном объеме; предусмотреть возможность заплатить проценты за пользование кредитом не по ходу стройки, а по ее окончании. Ведь в период строительства застройщику неоткуда будет взять денег на обслуживание кредита. В противном случае цены могут поползти вверх.

Эскроу-счета используются во всем мире, но не при кредитовании высокорискованной строительной отрасли. Получается, при открытии эскроу-счета появится еще один посредник. Из-за этого подорожает строительство, да и вырастут риски для самого банка. К тому же нормы с предусматривающимся гарантийным покрытием в размере лишь до 10 млн руб может быть не достаточно. Например, в Москве в этот лимит вписывается менее половины квартир в новостройках.

С конца октября работает компенсационный фонд защиты дольщиков – застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора. По данным АИЖК, на номинальный счет фонда переведено 117,1 млн руб. И тут можно ожидать, что в какой-то момент размер взносов увеличится.