Квартира с обременением. Ответы на главные вопросы о материнском капитале

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется. Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи. Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

1. Можно ли потратить материнский капитал на покупку комнаты, доли в квартире или апартаменты?

Законом не запрещено расходовать государственные средства на покупку доли в квартире, но существует важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости. Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862. Жилым является изолированное помещение, пригодное для проживания.

Это означает, что купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, которая соответствует санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — например, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике же не все получается так легко. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства маткапитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно. Конечно, в каждом конкретном случае все решается индивидуально. Были случаи, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился единственным владельцем всей однокомнатной квартиры.

Купить апартаменты на материнский капитал нельзя, потому что они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала?

Можно ли выделить детям маленькие доли, а большую часть площади распределить между супругами?

В действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, из-за чего возникает множество споров. В целом, дети как наследники должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 1/4 квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только тогда, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. В остальных случаях маленькие доли (например, 1/10 или 1/12) будут нарушением закона. После обращения граждан суд признает такие сделки недействительными. Подобные сделки оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Если квартира куплена в ипотеку с помощью материнского капитала и долг еще не выплачен, можно ли беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой?

Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Невозможно беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала. Даже учитывая то, что в законе нет прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, серьезно осложняющих куплю-продажу такой жилплощади.

Если кредит не погашен, то речь идет о квартире с обременением. Такая недвижимость считается залоговым имуществом, и право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором. Такую квартиру нельзя продать без участия банка — не важно, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки необходимо сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры. Если банк согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

А если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со статьей 36 Гражданского кодекса РФ, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки. Так как жилье, которое приобреталось с использованием маткапитала, находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство. Это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью подтвердить документально, что:

• жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся;
• дети получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире;
• новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если в новом жилье, где будут проживать дети, доля даже незначительно сократится, родителям будет отказано. К тому же органы опеки обязательно учтут площадь жилья, куда переселяются дети. И если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Если квартира находится в худшем состоянии, чем продаваемая, в этом случае также можно ждать отказа. В органах опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Квартира была куплена, когда был один ребенок. Можно ли претендовать на материнский капитал после рождения второго и использовать этот капитал для погашения существующего долга по оформленной ранее ипотеке?

Закон допускает направление средств маткапитала для погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на господдержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В таком случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Однако необходимо помнить, что средства маткапитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Можно ли полученный сертификат в одном регионе использовать при покупке недвижимости в другом или документ придется переоформлять в том регионе, где расположена приобретаемая квартира?

Могут ли отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если документ о материнском капитале был получен в первом регионе, но не был использован?

Маткапитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья. Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость. К заявлению необходимо приложить:

• документ, удостоверяющий личность;
• копии свидетельств о рождении всех детей;
• свидетельство о браке или разводе;
• удостоверение матери-одиночки (если необходимо);
• справку с места жительства;
• справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если он не был использован в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять. Если же там отказывают в приеме документов, необходимо обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения. Такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Соответствует ли закону отказ Пенсионного фонда при желании использовать материнский капитал для покупки квартиры у своих родителей? Что делать в таких случаях? И можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близких родственников?

Нередко люди получают отказ со стороны ПФР, когда хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников. В Гражданском кодексе действительно существует ряд формальных ограничений на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Это означает, что отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников — неправомерный, ведь в действующих законах никаких ограничений нет. Если последовал отказ на использование маткапитала при покупке квартиры у родных, необходимо получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа. Это позволит обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права.

Остались вопросы? Обращайтесь в нашу юридическую службу