Перепланировка квартиры, что можно и чего нельзя

Конечно, у каждого свои предпочтения, поэтому ремонт и перепланировка дело индивидуальное, подверженное течению моды. Например, одно время модно было совмещать санузел и делать просторные ванные комнаты. Сейчас, предпочтение перешло в гостиную или кухню, которую соединяют с лоджией, таким образом увеличивая пространство. 
К сожалению, есть одно большое "НО". Большинство подобных перепланировок - незаконно. 
Сегодня постараемся разобраться в этом вопросе. Есть два понятия схожих по звучанию, но разных по смыслу. 
Переустройство и перепланировка. 
Что же это такое? 
Переустройство жилого помещения – это «установка, замена, или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического, или другого оборудования, требующего внесения изменения в технический паспорт» (ЖК РФ, ст. 25, ч. 1).
Например: Для удобства перенос выключателей и розеток, изменение схемы электропроводки. Так же замена в ванной комнате схемы водоснабжения старую на современную – это переустройство. Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт (ЖК РФ, ст. 25, ч. 2). 
Замена перегородок в доме на новые – это не перепланировка. В этом случае согласование не требует. Изменение размера комнат, совмещение, разделение и т.д. требует согласования и внесения изменений в техпаспорт. 
Авось. 
Многие делают перепланировки не легально, на свой страх и риск. Причина в следующем - это затратно т.к. нужно согласовать, а потом соблюсти параметры. Хотя недавно веский аргумент в пользу согласования был в том, что квартиры с незаконной перепланировкой было невозможно продать. Так как банк не выдавал ипотеки на такие квартиры. Соответственно продать квартиру с нелегальной планировкой было сложней, чем без неё. Сейчас же многие банковские эксперты пропускают квартиры с несоответствиями. Такие, как расширение и перенос дверных проёмов и перегородок. Но если есть серьезные нарушения такие как: перенос кухни или ванны, то вероятней всего будет отказ. 
С одной стороны такие, отступления развязывают руки. Но помните о том, что авось не всегда помогает. Если вдруг случиться авария в соседней квартире (поведет фасады, пойдут трещины по стенам или начнутся проверки по несанкционированным изменениям квартир), вы рискуете оказаться в центре событий. 
Что будет, если авось не прошел? 
Минимальное требование вернуть квартиру в состояние «как было» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 3). Самый печальный вариант – продажа объекта на публичных торгах по решению суда (ЖК РФ, ст. 29, ч. 5). То есть квартиру попросту отбирают и продают за бесценок, с вычетом судебных издержек и стоимости восстановительного ремонта. 
Но, если вы докажете, что перепланировка «не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу жизни или здоровью», то решением суда «жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 4). 
Тем, кто купил квартиру уже с перепланировкой, не нарушающей границ дозволенного, то нужно постараться сделать проект «задним числом», собрать согласования и обратиться в суд. Дело это долгое (от полугода) и затратное (от 80 тыс. руб.). 
Где и как получают разрешения? 
Процедура стандартная: подготовка проекта (его выполняет проектная организация). 
Получение нужных согласований, экспертов и надзорных структур. 
Потом – укомплектованный пакет документов отдать в МФЦ. Решение по перепланировки жилплощади принимает специальный орган при районной исполнительной власти. 
Ограничений по изменению жилплощади не так уж и много. Главное, изменения не должны причинять неудобства другим жильцам (в первую очередь соседей сверху и снизу), а квартира, которая получится в результате перепланировки, соответствовать требованиям СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности. 
В реальной жизни, требования расходятся и обрастают дополнительными нюансами. Специфика и особенности зависят от региона проживания. Поэтому лучший вариант, доверить согласования проекта, представителям проектной организации, знающим местную специфику. 
Чего нельзя и что можно. 
Нельзя:
- Размещать ванную комнату и санузел над кухней соседей проживающих этажом ниже. Исключение из правил будет в том случае, если нижняя квартира принадлежит вам. 
- Размещать кухню над жилыми комнатами другой квартиры. 
- Прятать в стены, или затрагивать стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации. 
- Убирать и демонтировать вентиляцию и дымоходы. 
- Перегружать строительные конструкции сверх допустимых расчетных нагрузок (чаще это ограничение не позволяет превратить открытый балкон в утепленное помещение) 
- Размещать на утепленной лоджии радиаторы, подключенные к централизованной теплосети 
Можно:
- Объединять и делить жилые комнаты (важно: жилая комната должна быть площадью не меньше 9 кв. м, шириной не меньше 2,2 м и иметь окно). 
- Объединять туалет и ванную комнату (оговорка: стояки водоснабжения и канализации – общедомовое имущество, их оставляют на месте) 
- Расширять площадь кухни, ванной или туалета на площадь коридора, холла, прихожей, кладовой, мест общего пользования – практически без ограничений. 
Объединить кухню и гостиную возможно? 
Да, но с большим количеством оговорок. Мы уже упоминали о запрете на увеличение кухни за счет примыкающей к ней комнаты. Но по факту это делают почти все, и только немногие делают это официально, через согласование. 
По правилам, объединить можно, при условии сохранения функционала комната. Комната должна быть комнатой, а кухня – кухней. Между ними должна четко быть обозначена граница (например, широкий дверной проём). 
 Хотя, если кухня газифицирована, то объединить комнаты не разрешат. Так как помещение с газовой плитой или колонкой, предусматривает дверь. 
Компромисс возможен и в том случае, если сделать фрагмент стены сборно-разборным. Для того чтобы быстро привести помещение в исходное состояние. 
Соединение лоджии и комнаты. 
Если по проекту лоджия не застеклена, то процедура такая же, как и при других перепланировках: проект – технические заключения – МВК – приемка в эксплуатацию. Конечно же, большая часть «балконостроителей» формальностями пренебрегают. Так как действовать по закону – это долго и затратно. 
Законное объединение комнаты с лоджией возможно при следующих условиях:
- У вас лоджия, а не балкон. Потому, что балкон нельзя перегружать: это огражденная площадка. Лоджия это ниша, с трех сторон ограниченна наружными стенами и выдерживающая значительные нагрузки. 
– У вас дом новостройка и вы можете получить техническое заключение из первых рук (от авторов проекта). 
– Объединение усилий с соседями – оптом дешевле, и привлекли энергичных профессионалов, специализирующихся на согласованиях. 
Несущие стены, можно ли разобрать? 
Чисто теоретически можно, но практически то, что затрагивает общие коммуникации и силовые конструкции зданий (таких как модернизация балконов), нуждаются в дополнительных экспертных согласований.
По сути, обращаться нужно к проекту дома и смотреть по чертежам вместе с проектировщиком. В современных домах с этим проблем практически не возникает. И получить заключение от автора проекта удается. 
А вот проекты домов советского и постсоветского периода ищите в архивах, к счастью на позднесоветские постройки проходили обследования ЛенЖилНИИпроекта (архивные данные по большей части сохранились). А вот на более ранний период, данных мало и тут можно лишь заручиться согласованием специалистов из ЛенНИИпроекта. 
Конечно же, подобные проекты внесут и выполнят только профессиональные проектные организации, которые имеют опыт в согласование подобных проектов.