Самые важные поправки в долевом законодательстве

Переход на эскроу-счета

Основное изменение коснется системы финансирования новых объектов. Раньше около 75% всех инвестиций в строительстве жилья составляли деньги покупателей недвижимости, заключивших с застройщиками ДДУ. Однако с 1 июля 2019 года, после изменения правил застройщики уже не смогут получать деньги за квартиры на этапе строительства напрямую от клиента (исключение составят объекты, в которых застройщики успеют заключить первый ДДУ до 1 июля 2019 года). Вместо этого деньги будут направляться на доверительное хранения банков на специальные эскроу-счета, где останутся до сдачи дома в эксплуатацию и выдачи ключей покупателям. Только после этого застройщик сможет забрать их средства себе. Поэтому, чтобы финансировать процесс возведения, компании придется брать целевой кредит в банке, который и станет держателем эскроу-счетов по этому проекту. Банки предоставляют свое финансирование под процент, который застройщику в любом случае придется выплачивать, это также повышает себестоимость объекта.

Однако у строительных компаний есть выбор. Они могут добровольно перейти на работу по эскроу-счетам и избежать ужесточающие поправки в 214-ФЗ. Если же застройщики примут решение и далее привлекать средства покупателей, вплоть до 1 июля 2019 года, то на их проекты, по которым строительные разрешения получены после 1 июля 2018 года, распространятся новые законодательные правила.

Необходимый опыт работы

В закон появилось определение – «специализированный застройщик» – это компания с опытом работы на рынке новостроек не менее трех лет, а общая площадь их проектов с соответствующими разрешениями на возведение, должна быть не менее 10 тысяч кв. м.
Специализированным застройщиком может быть не только девелопер (технический заказчик), но и генподрядчик. Это может стать серьезным барьером для новых игроков на рынке новостроек. Чтобы получить возможность выйти на рынок, девелоперу придется купить юридическое лицо с соответствующим послужным списком, а значит и больше потратить.

Административные расходы

Некоторые поправки в законодательстве могут сильно повлиять на финансирование строительного бизнеса. Застройщик больше не сможет расходовать на административные и другие сопутствующие нужды более 10% от всей цены возведения объекта за все время строительства. Это касается заработной платы персонала и связанных с ней налогах и отчислениях, оплаты обслуживания банком единого расчетного счета жилого комплекса, оплаты работы коммерческой организации, выполняющей работу исполнительного органа строительной компании, рекламных затратах, коммунальных услугах, аренде помещений, связи, оборудовании для рабочих мест.

Затраты застройщика теперь будет контролировать банк со специальными полномочиями. Кредитная организация, где у него открыт счет, сможет предотвращать любые финансовые операции, не соответствующие долевому законодательству. По факту банк начнет учитывать все административные затраты строительной компании. Если последует попытка превысить установленный лимит в 10% от стоимости возведения ЖК, то операцию заблокируют.

Управленческие расходы находятся на уровне 4-5% от совокупных расходов на строительство, затруднение же вызывает тот факт, что лимит в 10% относится к более обширному кругу затрат, куда включается и реклама. По некоторым жилым комплексам такие траты очень велики, особенно, если проект достаточно небольшой. В этом случае застройщику просто не хватит максимально допустимого уровня затрат.

Авансовые платежи

Поправки в долевое законодательство накладывают ограничения и на объем авансовых платежей, который застройщик перечисляет подрядчикам для выполнения ряда работ: возведение многоквартирных домов, подготовка и экспертиза проектной документации, инженерные изыскания, возведение и реконструкция инженерно-технического обеспечения на строительной площадке, планировочная документация по территории.

Теперь доля авансовых платежей по ним не может превышать 30% от проектной стоимости строительства. А ведь львиная доля затрат, которые отмечены в новых поправках, у застройщика происходят еще до начала строительства.

Возможно у некоторых строительных компаний проектные расходы не превышают 30 процентов, и данное ограничение не вызовет затруднений у строительных компаний. Однако на каких-то застройщиках может отразиться серьезно.

Наказание за нарушение сроков

Просрочка поведет за собой новое наказание, отныне смогут отказывать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС). Этот документ подтверждает проверку застройщика властями, без него регистрация первого ДДУ невозможна. Сорвав сроки ввода даже одного ЖК более чем на три месяца, застройщику будет отказано в выдаче заключения о соответствии. Соответственно, компания потеряет возможность старта реализации новых объектов.

При этом закон говорит именно о сроках окончания возведения, имеющихся в проектной декларации, а не о времени выдачи ключей покупателям. В сроки передачи квартир застройщик вкладывает немаленький временной запас во избежание просрочки, позволяющей клиенту требовать компенсацию или даже разорвать ДДУ. При этом сроки возведения, обычно, обозначаются реальные, поскольку более высокая скорость строительства делает проект более привлекательным для дольщиков. Сроки строительного разрешения также имеют ограничения, и время реализации объекта не должно быть больше периода, выделенного на возведение здания. Так что по новым правилам компания может лишиться возможности реализовывать новые объекты из-за срывов сроков даже в одном жилом комплексе.

Очевидно, что столь серьезная мера повысит дисциплину застройщиков. Однако она сделает более сложной работу больших девелоперских компаний, имеющих много домов на этапе возведения.

По мнению экспертов, по меньшей мере, один-полтора года большинство комплексов будет реализовываться по прежней системе. Многие компании заблаговременно получили достаточно разрешений на строительство, чтобы получить запас проектов, позволяющий им в определенный период работать по-старому. Таким образом можно прогнозировать 2 года плавного перехода игроков строительного рынка на работу по новой системе. В этой перспективе роста стоимости строящегося жилья ждать не стоит. Однако по прошествии этого срока, когда большая часть новостроек окажется в поле действия юридических изменений, повышения стоимости жилья будет уже не избежать, поскольку большая часть поправок к долевому законодательству окажет непосредственное влияние на себестоимость строительства.