Россиянам предстоит снимать жилье у государства

Указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» относится к серии знаменитых «майских указов», которые Владимир Путин подписал 7 мая 2012 года в день вступления в должность президента после избрания на третий срок. Эти указы символизировали собой программу главы государства, но вот выполнить их оказалось нелегко.

В упомянутом указе (№ 600) Владимир Путин поручил правительству «до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Но ни в январе прошлого, ни даже текущего года этого не произошло. Соответствующий закон о некоммерческом найме с официальным названием «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» № 217-ФЗ был принят летом 2014 года и вступил в силу 22 июля.

Закон, по определению одного из главных его разработчиков Галины Хованской, председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, писали «для бюджетников» – учителей, врачей, для молодых семей. Именно этим людям власти и хотят помочь, предоставив в аренду недорогое, но приличное жилье.

Чтобы стать участником этой программы, необходимо будет подтвердить нужду в жилье. «А уровень дохода, должен быть таким, чтобы, с одной стороны, вас не могли признать малоимущим и претендующим на жилье по социальному найму, с другой стороны – вы не можете купить квартиру по рыночным ценам даже с помощью льготных кредитов», – объясняет Галина Хованская («Российская газета» № 06.05.2014 г.)

Но если семья в состоянии выкладывать каждый месяц определенную сумму, например, за съем однокомнатной квартиры примерно 8000 - 10 000 рублей в месяц, то закон о некоммерческом найме – для нее.

Результаты исследования свидетельствуют о том, что довольно большое количество москвичей – больше половины (58%) – осведомлено о законодательных нововведениях. То есть люди подтвердили, что слышали о том, что государство собирается создать фонд специализированного жилья, благодаря которому граждане смогут снимать квартиры на долгий срок по ценам гораздо ниже рыночных.

Львиная доля аудитории – 74% – настроена оптимистично и полагает, что «государственная аренда» приживется в России. 38% считает, что у нанимателей не будет никаких сложностей, они будут спокойно жить в квартирах. А вот 56% полагают, что всю жизнь обитать в арендованной квартире, пусть не у частника, а у государства, все равно неудобно. И даже как-то «стремно». Все-таки, это чужое жилье, считают скептики. Вот при ипотеке с каждым платежом квартира становится все «более своей». А тут вроде как деньги на ветер…

Кроме того, народ опасается, что арендные ставки будут неуправляемо расти. Не верится людям, что строители слишком уж станут стараться, возводя такие дома. Усомнились респонденты и в том, что строительным компаниям будет выгодно участвовать в этом проекте – ведь они привыкли строить и продавать квартиры, а тут им придется заниматься каким-то несвойственным им делом… И, наконец, с точки зрения опрошенных, нет никаких гарантий, что попадание в программу не станет еще одним коррупционно емким предприятием, то есть, если назвать вещи своими именами, прежде чем стать счастливым нанимателем дешевой квартиры, придется кому-то занести в кабинет «барашка в бумажке».

Немало подводных камней в реализации закона поджидают, по мнению эксперта, собственно инвесторов. Ведь для того, чтобы заинтересовать программой компании, им обещаются привлекательные, льготные условия. Но можно ли их создать на практике? К примеру, освобождение от затрат на подключение к коммуникациям Сергей Жарков считает практически невозможным, так как в реальности естественные монополисты на эти расходы не пойдут – им это ни к чему. Смущают и исключительно мягкие условия кредитования для девелоперов – на срок не менее 15 лет со ставкой не более 9%. Как власти будут уговаривать банки пойти на уступки? А если учесть еще и «санкционный» режим, который отрезал крупнейшие банки страны от западного рынка долгосрочного и относительно дешевого кредитования, то сомнения усиливаются.

Сам же процесс строительства подорожает, поскольку при обычном раскладе строители сдают квартиры, готовые под чистовую отделку, а теперь должны сдавать их под ключ. Даже самый бюджетный вариант итоговой отделки повышает смету на 30-40%. (См. статью «Убедить девелоперов строить жилье для некоммерческого найма будет непросто».)

Есть претензии к документу и у депутата Галины Хованской. Она, например, против того, чтоб половина квартир в домах, построенных для найма, сдавались на коммерческой основе. Такая возможность сегодня законом предусмотрена, чтобы покрыть затраты от сдачи внаем «государственным очередникам» и сделать арендный бизнес привлекательным для девелопера или управляющей компании. Но Хованская считает интересы людей из разных целевых аудиторий несовместимыми. Депутат вносила поправки, отменяющие данную схему, но они были отклонены. Не исключено, что она постарается донести свою позицию до законодателей еще раз.

Галина Хованская, оценивая долю нуждающихся, приводит огромную цифру – 40% россиян. Гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов называл цифру 30%. В книге профессора Высшей школы экономики, вице-президента Российской ассоциации нанимателей жилья Елены Шоминой «Квартиросъемщики: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья» приводятся цифры в 20-30 млн человек, и этот разброс в 10 млн очень красноречив.

Для сравнения: в западных странах, отмечает автор книги, статистика ведется, более того, там учитывается и классность жилья, и сегментированы наниматели по уровню доходов, по возрасту и пр. Доля арендного жилья в западных странах весьма высока, в Швейцарии она составляет 70%, в Германии – 57%, США – около 50%, Нидерландах – 46%, Швеции – 40%, Франции – 36,5%, Японии – 33,4%, Англии – около 30%, Чехии – 29%, Италии – 20%. В крупных городах и столицах концентрация арендного жилья значительно выше.

В большинстве развитых стран эти рынки организованы, контролируются, регулируются. Права обеих сторон – нанимателя и наймодателя защищены законодательно. Широко развиты программы по предоставлению и социального жилья. За ним, кстати, тоже приходится постоять в очереди, но пять лет ожидания воспринимается западными «очередниками» как запредельный срок. (Эх, не стояли люди по 20 лет, причем без надежды всерьез на то, что чего-нибудь дождутся!)

В общем, принят очередной назревший закон, так как жилищная проблема – одна из острейших в стране. Люди готовы поддержать начинание властей, хотя известная доля опаски в том, как все будет протекать, звучит довольно часто. Эксперты тоже не считают ситуацию безупречной. Но для того, чтобы понять, чьи прогнозы окажутся верными, закон должен начать работать. А для этого еще придется выпустить уйму подзаконных актов, регулирующих вопросы, которые в Жилищном кодексе никак не пропишешь (регистрация, земельные отношения и т.д.), а также принять ряд законов, в частности – о налоговых льготах для девелоперов.

Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: снимать квартиру у государства – хорошая идея».