Выгодные метры

- Если говорить о коммерческой  недвижимости, то, прежде всего, надо выбрать, с чем мы будем работать: квартирами, которые сдаются внаем, торговыми или офисными помещениями, - сказал В. Корытный. 

Офисная недвижимость в Челябинске предоставлена разнообразно - многие предприятия продолжают ютиться в переоборудованных общежитиях или зданиях бывших научно-исследовательских институтов, для которых местные аналитики изобрели даже специальный класс "Д", нигде более для классификации офисной недвижимости не используемый. 

- В 2000-х годах появляются так называемые"встроенно-пристроенные" помещения - продолжил В. Корытный. - Это был своеобразный шаг вперед, т.к. они находятся на первом этаже жилого дома и предназначены специально для офисов и торговли. Однако часть этих помещений имеет "квартирную" планировку с несущими стенами, а значит, получить площадь максимально свободной планировки практически невозможно. Высота потолка примерно 3,5 метра. 

Однако наиболее востребованными среди предпринимателей (не смотря на их более высокую стоимость) остаются офисы классов "А" и "В".

- В 2006 году наблюдался всплеск строительства офисной недвижимости, - отметил В. Корытный. - Кроем того, именно в этот период (с 2006 по 2014 ) появляются современные торговые комплексы. В результате на сегодня мы имеем несколько офисных центров, которые позиционируются  как класс "А" (наиболее известен "Челябинск-Сити"), квартал класса "В" ("Петровский", "Славянский" и т.д.) и расположенные в различных  районах бизнес-центры класса "С". В сегменте street-retail представлены в основном помещения в цокольных или подвальных этажах жилых зданий, на первых этажах и в пристроях. 

В зависимости  от расположения объекта колеблется и ставка аренды. Лидером в области цен является Центральный район - здесь самые дорогие офисы и самая большая ставка аренды торговых площадей. Чуть отстают  Советский и Курчатовский районы. 

Самой дорогой торговой площадью являются помещения от 0 до 50 кв.м. - стоимость продажи колеблется в пределах 98 тыс.руб. 

Итак, для инвестора открыты три пути - купить квартиру и сдавать ее внаем, приобрести офисы или помещение для торговли и также - сдавать в аренду. 

- Вариант покупки земельного участка и строительства мы не рассматриваем, - сказал В. Корытный. - Поскольку средний размер свободных денежных средств "рядового" инвестора, по нашим подсчетам, составляет 10 миллионов  рублей, а для вложения в строительство нужны  гораздо большие средства.

На сумму 10 миллионов в Челябинске можно купить 5 квартир в новостройке, офисные помещения средней площади в центре или несколько помещений сегмента street-retail.

Что же выгоднее? По мнению В. Корытного, вложения в покупку квартир могут окупиться через 25 лет:

- Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Челябинске - 12 тыс.рублей в месяц. При этом из доходов вычитается время простоя квартиры при поиске арендаторов, расходы на косметический ремонт, налог на доход (если собственник платит налог с дохода, что бывает крайне редко). Исходя из всего этого, средний срок окупаемости квартир именно 25 лет.

В случае с офисом на доход влияют те же факторы простоя во время поиска арендаторов, необходимости ремонта. Но к ним прибавляются оплата услуг управляющей компании офисного центра, влияние конкуренции со стороны других офисных центров.

- С учетом всего этого срок окупаемости офисной недвижимости - 11 лет. Это меньше, чем у квартир,  однако факторов риска больше. 

Самый выгодный сегмент для вложений - торговые площади. Помещение площадью около 150 кв. метров  (самый востребованный формат) может окупиться за 8,4 лет. 

- Но при этом учитывать, что арендаторы интересуются только помещениями, которые расположены в местах "скопления" потенциальных покупателей. Например, в Ленинском районе все, что находится за пределами перекрестка улиц Гагарина, Дзержинского или не на самой улице Гагарина, практически не востребовано. 

- Кроме рисков, которые характерны для рынка недвижимости, существуют еще и макроэкономические факторы, - напомнил В. Корытный. - Это экономический кризис, которого мы ждем уже несколько лет, колебания курсов валют, повышение  налогов и так далее. Потому для большей уверенности инвесторам стоит посоветоваться с профессионалами, давно работающими на рынке недвижимости. 

Источник: Издание о недвижимости "Купи Дом в Челябинске" №6 (145) / 04 апреля - 17 апреля 2014 /