Договор найма — основополагающий документ, который регламентирует отношения
нанимателя и наймодателя. Однако учесть абсолютно всё в нём невозможно. К тому
же, нередко требования хозяина и желания арендатора могут противоречить
законодательству. О том, что можно, а что нельзя делать в съёмной квартире,
рассказывает АиФ.ru.
Замена замка — первое, что хочет сделать арендатор после подписания договора
найма, ведь неизвестно, кто до него снимал эту квартиру. Однако хозяин обычно
требует от арендатора копию ключей, и нередко это вызывает споры. Мнения
опрошенных юристов на этот счёт разделились. «Требование передать ключи —
законно, независимо от условий договора, так как собственник помещения, на
основании Гражданского кодекса РФ, а также Жилищного кодекса РФ, обладает
правами владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению принадлежащим
ему имуществом», — рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»
Екатерина Баглаева. В то же время в законодательстве есть нюансы, которые могут
сыграть на руку арендатору. «Порядок сдачи квартиры в аренду регламентируется
нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ (наём жилого помещения). При этом
указанные нормы не регламентируют вопрос о замене дверного замка арендатором.
Вместе с тем, замена арендатором дверного замка без согласия хозяина квартиры
не является существенным нарушением договора аренды, и в этом случае хозяин
квартиры не вправе требовать досрочного расторжения договора и выселения
арендатора», — считает Алексей Липскеров, директор по развитию Квадрум.ру. По
мнению экспертов, единственный способ избавить себя от головной боли по поводу
дубликата ключей — подумать об этой ситуации заранее и прописать её в договоре.
Право посещения хозяином квартиры также нередко вызывает споры. «Гражданский
кодекс РФ не содержит прямой нормы, позволяющей хозяину квартиры осматривать
квартиру и проверять его состояние, — сообщил Липскеров. — Однако ст. 678
Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора использовать
квартиру только для проживания, обеспечивать её сохранность и поддерживать в
надлежащем состоянии. Соответственно, хозяин квартиры вправе требовать от
арендатора исполнения указанных обязанностей. Из этого следует, что хозяин
квартиры вправе проверять состояние квартиры, однако периодичность и порядок
таких проверок должны быть также согласованы сторонами либо по устной
договорённости, либо путём внесения в договор соответствующих условий».
Сверлить стены в квартире без разрешения хозяина нельзя, так как согласно ст.
678 ГК РФ, «наниматель не вправе без согласия наймодателя производить
переустройство и реконструкцию жилого помещения». Поэтому прежде чем повесить
картину, жилец обязан связаться с хозяином. Выкидывать хозяйскую мебель
арендатор также не может. Если старый диван, лакированный шкаф и продавленное
кресло являются собственностью арендодателя, распоряжаться ими без его ведома
нельзя.
Селить в квартире друзей и родственников без согласия хозяина наниматель не
имеет права. Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право
владения, пользования и распоряжения своим имуществом, которое он и передаёт
арендатору, но не его гостям. Если гости нанесли наймодателю убытки, то он
вправе обратиться с иском в суд с целью их взыскания. Для того чтобы избавить
себя от претензий со стороны хозяина, этот пункт должен быть также учтён в
договоре найма.
Ремонтировать сантехнику должен хозяин квартиры, если только её поломка не
произошла по вине жильца. Особенно важным это бывает, когда в квартире прорвало
трубу, и залило соседей. Встаёт вопрос, кто будет платить. «Если установлено,
что трубу прорвало именно в квартире собственника, то и ремонт соседям будет
оплачивать он. Собственник жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ
несёт бремя содержания данного помещения. Частью 4 указанной статьи
установлено, что он обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не
допуская бесхозяйственного обращения с ним», – пояснила Баглаева.
Устроить в съёмной квартире склад или офис жилец не имеет права. Статья 678
Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность арендатора использовать
квартиру только для проживания, и её нарушениеможет служить причиной
досрочного прекращения договора найма.
В случае пожара также важно определить виновника, и если виновен арендатор, то
он несёт ответственность согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ. Однако
здесь могут возникнуть трудности. Дело в том, что большинство договоров найма в
России не регистрируется в государственных органах, а значит, суд может
признать их незаключёнными. «Суды общей юрисдикции очень часто отказывают в
удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным
платежам, поскольку договор аренды недвижимого имущества не был зарегистрирован
в установленном порядке, соответственно, считается незаключённым.
Следовательно, он не порождает прав и обязанностей для сторон, и поэтому за
ущерб, причинённый арендатором, договор с которым вы не зарегистрировали,
придётся отвечать вам как собственнику», – рассказала эксперт.
Источник: АиФ.ru, Кирилл Яблочкин.